易好配资一线涨不动、三四线跌不动, 二手房市场有自己的想法

2025年7月，二手房市场出现了变化。

在此之前，二手房呈现的趋势是热点城市持续走量，三四线城市即便降价，成交量依然惨淡。

7月，30个重点城市二手房成交出现差异化行情。

一线城市回调，环比下降8%，同比下降9%，其中之前一直大热的上海量价齐跌，市场情绪降温。

原本一直承压的三四线城市反而出现企稳回升信号，6城成交规模为198万方，同环比齐增14%和11%，增幅较上月扩容，累计同比正增6%。对于目前很多三四线二手房来说，已“跌无可跌”，部分反而开始回升。

房地产行业是一个地缘性极强的行业，近年来，不同城市、区域，甚至项目的市场表现都呈现出极强的差异化行情。这一点，在二手房市场更为凸显。

CRIC数据显示，2025年7月30个重点城市二手房成交面积约为1839万平方米，环比下降6%，同比下降5%，前7月累计同比正增10%。不同能级呈现出显著的差异化行情。

其中，北京7月成交112万平方米，环比下降21%，同比下降22%，在一线城市中降幅最大；上海7月成交规模为一线城市最高，达150万平方米，环比下降6%，同比下降3%；广州7月成交89万平方米，环比上涨3%，同比下跌5%；深圳是4个一线城市中唯一一个7月成交同环比均保持上涨的城市，均为3%。

2024年第四季度至今，上海二手房成交表现一直较为亮眼，CRIC数据显示，在2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”并出台了一系列利好政策之后，上海二手房成交在10月、11月、12月连续三月增长明显，11月和12月成交面积更是突破了200万平方米，在2025年1-2月传统春节淡季回落后，3月再次升至226.13万平方米。

但进入2025年第二季度之后增长动能有所放缓。截至2025年7月，成交量已连续四个月下探，且降幅在7月有所放大，预计8月仍将呈下降态势。从价格来看，上海7月二手房价格再次下跌，且与此前的外围猛跌不同，本轮补跌正由外围转向市区。

需要注意的是，虽然7月一线城市二手房市场出现了回调，但前七月累计仍保持6%的上涨，整体而言，一线城市二手房长期仍较坚挺。

在一线城市短暂回调的同时，二线城市内部分化开始加剧。

CRIC数据显示，2025年7月20个重点二线城市成交规模为1241万平方米，同环比分别下降6%和7%，前7月累计正增8%。

其中成都、重庆、天津为第一梯队，单月成交量皆破百万方，分别为186万平方米、104万平方米和100万平方米。

从单月同环比来看，虽然成都、天津7月成交量较高，但同环比都出现了下跌，其中成都跌幅较小，同环比分别下跌9%和1%，天津跌幅较大，达14%和18%，重庆虽然环比下跌但同比保持3%的上涨。

7月西安、合肥等同比增幅较为显著，分别为10%和20%，南京、南宁等仍略显低迷，单月同比降幅约3成。

值得注意的是，三四线与一二线城市走势都不相同，7月企稳回升信号初显。CRIC数据显示，6个重点三四线城市成交规模为198万方，同环比齐增14%和11%，增幅较6月扩容，累计同比正增6%。

其中佛山7月成交规模76万平方米，环比大涨28%，同比上涨19%，成交规模高于长沙、南京、杭州等热点二线城市；烟台成交面积16万平方米，环比上涨10%，同比大增42%，前7月累计同比大涨91%；东莞成交面积31万平方米，环比上涨6%，同比上涨16%，前7月累计同比上涨34%。这些城市市场显著改善。重点三四线城市中，仅无锡、常州单月环比微跌，复苏乏力。

这同样与之前三四线城市下跌较多后的市场回调有关，同时，对于很多二手房房东来说，当房价明显低于心理预期时，很多并不会选择降价卖房，要么转租，要么继续挂着。这就导致了部分三四线二手房市场跌到一定程度之后出现“跌不动”的现象。